Comment négocier les clauses d’un bail commercial ?

Quel est l’objet du contrat de bail ?

Le contrat de bail porte sur les locaux eux-mêmes. Leur état et leur destination doivent être finement examinés.

Ne négligez pas l’état des lieux d’entrée et de sortie pour lequel la présence d’un huissier peut être indispensable (loi Pinel).

Ce document fait état des surfaces, des accès, des parties communes ou encore des dépendances. Soyez vigilant sur d’éventuels travaux à prévoir afin d’éviter de mauvaises surprises.

Évitez de signer un état des lieux dit « pris en l’état », il vous priverait de demander au bailleur d’effectuer des réparations qui lui incombent normalement. La destination des locaux est également négociable.

→ La précision de vos activités permettra d’éviter des contentieux ultérieurs.

Quelles obligations contractuelles sont négociables ?

En premier lieu, le loyer est négociable : le locataire a donc tout intérêt à se renseigner sur les prix du marché.

Le dépôt de garantie, le pas-de-porte et l’échéance du loyer sont autant d’éléments que vous pouvez également adapter avec le propriétaire.

La présence d’une clause de non-concurrence ou d’exclusivité et la garantie pour vices cachés sont également le fruit d’un accord.

Cette dernière permettant au locataire une garantie d'usage et de jouissance paisible de son local, elle est vivement recommandée.

Combien de temps peut-on rester dans son local ?

Soyez vigilant quant à sa durée. Le contrat de bail ne peut pas être conclu pour une durée inférieure à neuf ans, elle peut en revanche aller jusqu’à douze ans.

En cas de départ, le congé doit être donné six mois avant l’échéance du contrat, mais il peut également, depuis la loi Pinel, être donné à tout moment après l’expiration du bail.

Le locataire peut en principe résilier son bail tous les trois ans. Cette règle supporte quelques exceptions en cas de baux conclus pour plus de neuf ans ou lorsque les locaux sont exclusivement des bureaux.

→ Le renouvellement du bail est quant à lui de droit et les clauses le limitant sont interdites.

La cession de bail sans fonds de commerce est une clause négociable, sauf quand le locataire commerçant ou artisan a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite.

Enfin, en cas de mise en vente des locaux loués, le locataire bénéficie d’un droit de préférence sur les autres acheteurs.