La clause de garantie solidaire dans le bail commercial

Le mécanisme de la clause de garantie solidaire est en soi assez simple : si le locataire cède son bail (seul ou avec son fonds de commerce) à autrui, il reste solidaire avec l’acheteur du paiement des loyers et/ou du respect des conditions du bail, selon ce qui est spécifié dans la clause.

En pratique donc, si le nouveau locataire ne paye pas ou n’exécute pas ses obligations dans les délais, le bailleur pourra se tourner vers l’ancien locataire pour obtenir cette exécution, même s’il n’a engagé aucune démarche de recouvrement auprès de son locataire actuel.

Une fois que l’ancien locataire a réglé les sommes dues au bailleur, il bénéficie d’un recours judiciaire contre le locataire actuel pour obtenir le remboursement de ce qu’il a versé.

Si vous vous retrouvez dans une telle hypothèse, gardez bien à l’esprit les six points suivants :

▶ Pour les baux conclus depuis le 20 juin 2014, la durée maximale de la solidarité est de 3 ans à compter de la cession, même si le bail prévoit une durée plus longue.

▶ La clause de solidarité n’est valable que pendant la durée du bail cédé. Elle ne s’applique pas après son renouvellement.

▶ L’étendue de la solidarité est interprétée strictement : elle ne concerne que ce qui est spécifié dans la clause (exemple : une clause de solidarité relative aux seuls loyers ne permet pas de solliciter du cédant le paiement de réparations du local qui incombent au locataire).

▶ Sauf si la clause précise le contraire, cette solidarité vaut non seulement pour le premier acheteur, mais également les suivants en cas de repreneurs successifs.

▶ Le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée.

Si aucune sanction n’est attachée à cette règle par la loi, certains juges ont estimé que la garantie solidaire ne joue pas en cas de négligence fautive du bailleur (exemple : demander subitement le paiement de 30 mois de loyer sans aucune information préalable). Cela peut être une piste pour échapper à la solidarité.

▶ Si le bail est cédé dans le cadre d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire, cette clause ne s’appliquera pas.

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