Révision du loyer commercial
En pratique, le montant du loyer révisé est établi par l’application d’une formule du type :
Loyer révisé = loyer initial x nouvel indice/indice initial
La révision légale triennale
Le bailleur ou le locataire peuvent demander la révision du loyer tous les 3 ans à compter de l’entrée du locataire dans les lieux, du renouvellement d’un bail précédent ou de la prise d’effet d’une révision précédente. Les règles de la révision triennale du loyer commercial sont d’ordre public. Toute clause qui l’exclut ou la limite est réputée non écrite et ne s’appliquera donc pas.
La demande est formulée par le locataire ou le bailleur par acte de commissaire de justice ou d’une lettre recommandée avec accusé de réception et précise le montant du loyer demandé ou offert à peine de nullité.
La révision triennale est calculée sur la base de l’indice des loyers commerciaux propres aux activités artisanales et commerciales (ILC). La révision n’a rien d’automatique : pour être appliquée, elle doit, après avoir été demandée, soit être acceptée par l’autre partie, soit faire l’objet d’une décision de justice. Le nouveau loyer sera dû à dater du jour de la demande en révision.
La clause d’indexation ou clause d’échelle mobile
La clause d’indexation figure de manière fréquente dans le bail et précise que le loyer initial évoluera selon les variations d’un indice de référence. Pour les baux des artisans, elle peut être fondée soit sur l’ILC soit sur l’ICC (indice du coût de la construction). En présence d’une clause d’indexation, le loyer est automatiquement révisé à l’échéance fixée librement par les parties, sans intervention du bailleur (en pratique, une échéance annuelle est souvent retenue).
Si le loyer augmente ou diminue de plus d’un quart par rapport au montant du loyer précédemment fixé, les parties peuvent demander au juge une révision du loyer sur la base de la valeur locative au jour de la demande*.
Il est interdit d’intégrer dans le bail une clause d’indexation du loyer prévoyant qu’elle s’appliquera uniquement en cas de variation haussière de l’indice de référence. L’objectif d’une clause d’indexation est de faire varier le loyer à la hausse comme à la baisse (à défaut, elle est réputée ne pas s’appliquer).
Enfin, il est important de renouveler votre bail avant que ce dernier atteigne une durée totale de 12 ans. En effet, une durée supérieure à 12 ans entraîne le déplafonnement du loyer : si ce dernier ne peut en principe, comme indiqué supra, pas davantage varier à la hausse ou à la baisse que l’indice sur les loyers commerciaux, le fait de dépasser les 12 ans entraîne la possibilité pour votre bailleur de solliciter la fixation du loyer à la valeur locative et par conséquent, entraîner une hausse considérable de votre loyer sans que vous puissiez vous y opposer.
*R145-22 alinéa 1 C.com.
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